张敬辉律师专栏
一、商品房退房的情况有哪些
1 、商品房退房的情况有：双方只签订了定金协议还未成立买卖合同，可以退房;已签订买卖合同但未实际履行但协商一致，可以退房;已签订合同且已部分履行但卖方存在违约行为，可以退房;已完成过户但发现房屋存在严重质量问题，可以退房。
2、法律依据：《民法典》
第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
第五百八十一条 当事人一方不履行债务或者履行债务不符合约定，根据债务的性质不得强制履行的，对方可以请求其负担由第三人替代履行的费用。
第五百八十二条 履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
二、商品房的退房手续办理的流程
1 、在办理退房的手续时应注意两个重要的问题，一是购房者要解除什么合同，二是解除这些合同的先后顺序。
2、当购房者和开发商在退房问题上达成一致意见的时候，需要解除的合同有两个，一是购房者与开发商的买卖合同，二是购房者与银行的借款合同。
3、首先，购房者要向开发商发出退房通知，可以通过挂号信、传真、等形式。
4、其次，在十五日内，开发商应该退还购房者支付的全部房款，并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续，在所述手续或者文件尚未签订前，开发商应当代替买房人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。
5、最后，开发商将全部房款退给购房者，并办理相关还款手续。